北京西城法院：物业合同纠纷五年增长十倍业主维权能力弱致败诉率高

    物业服务与现代城市生活息息相关，由此引发的纠纷也成为日常生活中最常见的一类纠纷。北京市西城区人民法院小额诉讼庭21日发布了物业服务合同纠纷案件审理白皮书。白皮书显示，该院2011年受理物业合同纠纷198件，2015年达到1971件，5年增长了近10倍，2016年至今已收案914件。与此同时，许多业主维权能力薄弱，导致败诉率高。

    白皮书指出，2011年至2016年7月，西城法院共受理物业服务合同纠纷6712件，审结6527件；其中2011年收案198件，2012年626件，2013年1348件，2014年1655件，2015年1971件，是5年前的近10倍。审结的 6527件案件中，物业服务企业作为原告起诉业主、追索物业费的案件占到98.6%，而业主的首要抗辩理由是物业服务企业的服务不达标。据了解，出现纠纷的小区往往存在着卫生环境、安全保障、设备维护等方面的瑕疵，成为业主拒交物业费、引发纠纷的重要诱因。但当业主通过拒交物业费来表达不满、期望改善物业服务水平的时候，结果却往往背道而驰。一方面，物业费的收取率低直接影响了物业服务企业的运营，使得本来就存在瑕疵的服务由于经费不到位而越加恶化。另一方面，物业服务企业采用诉讼的方式追索物业费，使得物业服务企业与业主出现嫌隙，双方矛盾增加。

    白皮书说，随着我国法治进程的不断推进，业主的维权意识不断提高，但维权手段单一、法律知识缺乏、举证能力较差，导致当前业主维权能力普遍较薄弱。一是维权手段单一，除了拒绝缴纳物业费外缺乏其他有效手段，特别缺乏业主大会、业主委员会等集体决策机制来制衡物业服务企业，也缺乏与物业服务企业之间有效合理的沟通渠道。二是欠缺法律知识和合同观念，业主对物业服务和物业服务合同之间的关系认识不到位，容易出现为物业公司设定合同之外的义务的情况，得不到法院支持。三是举证能力较差，证据作为证明案件事实的关键，是当事人的主张能够得到法院支持的依据，但实践中，业主在证据的收集、固定、保存方面往往处于弱势，举证不力成为业主败诉的主要原因之一。

    对此，白皮书提出多项司法建议。一是业主应当明确权利义务。

    业主应当对于所签署的物业服务合同加深理解，明确自己及对方分别享有的权利、负担的义务。在合同订立时，业主应当在谈判中充分表达自己的意愿，明确所订立的合同含义；在合同履行中，应当严格按照合同要求对方履约，不能为对方设定合同之外的义务。二是加强证据意识。业主所提供的证据，实质上应当能够证明所主张的事实，并且在不同的证据之间形成相互作证的证据链；形式上应当符合法律规定，不仅取得方式合法，呈现方式也应当合法；此外还应注意保留原始证据，保留不容易被篡改、证明力较强的证据，同时适当保留照片、数据电文、录音录像等证据作为佐证。三是积极参与小区公共事务。

    对于小区公共事务，业主要更加关注、更加热心、更加负责、更加理性，避免“事不关己高高挂起”与“搭便车”的心态，真正参与到小区管理中来。

    “只有业主真正对自己的权利关心，对自己的小区关心，对邻里关心，才能创造出更好的生活环境。”西城法院小额诉讼庭法官杨淑云表示。（记者王逸吟）