高层再出新政，“物业管理全覆盖”意味着什么？
今年1月份，住房城乡建设部发布了《关于印发完整居住社区建设指南的通知》（以下简称《指南》），结合30省、自治区、直辖市和60余城市、超过200个老旧小区调研，总结厦门、沈阳等地创新实践基础上，提出完整居住社区建设基本要求。针对居住社区建设中突出问题，提出6大类20项建设内容，明确建设指引详见附录。其中，针对物业服务和社区管理短板，《指南》提出物业管理全覆盖和健全社区管理机制的实操方法。
未来几年，推进全国居住社区、尤其是存量老旧小区走向物业管理全覆盖，是政策明确的指引方向，是行业发展的大势所趋。物企需要关注和把握物业管理全覆盖下的发展机遇，与政府协同配合，共同尝试、探索、突破全覆盖工作中的难点，提供创新性、建设性解决思路。把握历史机遇，为企业在城市级别提升管理密度、运营能力、智慧化转型等奠定基础。
物业管理全覆盖带来新增长空间
物业管理全覆盖的难点和重点，在于老旧小区。
我国在2000年开始，楼市进入黄金期，住宅建设规模及档次提升；引入专业化物业公司，服务水平提升；1999年开始征收房屋维修大修基金，新建住宅公共维修得到资金保障。而老旧小区，主要建于2000年以前，包含房改房、集资房、安置房等多种类型。由于建成年代早，环境及基础设施差、产权关系复杂、物业管理缺失等多种因素，成为居住环境差、居民意见大、社会矛盾突出的聚焦点。
自2019年6月国务院常务会议、以及住建部等联合印发《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》表态开始，十三五期间的棚户区改造基建模式逐渐结束，全面转向城镇老旧小区改造模式，即对存量的环境整治和改造提升。
2020年国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造指导意见》，计划到十四五末基本完成2000年底前建成的约21.9万个城镇老旧小区改造任务。2021年全国新开工改造城镇老旧小区5.56万个，超额完成年度计划。
老旧小区改造任务全面推进，改造完成后，如何实现长期有效管理，是政府和居民关注的重要民生工程。伴随着城市更新、老旧小区改造的推进，改造后的居住社区物业管理，深刻影响居民生活品质。
各省市陆续制订相应行动计划，明确时间和路线，推动党建引领下的物业管理全覆盖。
以山东省为例，省住建厅《2021年全省物业管理工作要点》提出，专业化物业服务覆盖率达到60%以上。省“十四五”规划提出，到2025年，住宅小区物业服务覆盖率达到90%，新建住宅小区实现物业服务全覆盖。从60%到90%的覆盖率增长，在存量时代，为物业管理行业发展带来新增量空间。
老旧小区物业管理难点与实践
老旧小区物业管理难度高，物业工作开展难。主要难点包括基础设施禀赋差、观念落后收费难、产权复杂协调难等多方面。
基础配套不完善、设施设备落后增加了物业管理成本。没有大修基金、维护养护难，硬件设施长期得不到维护，都将直接拉高物业管理的成本投入。
老旧小区物业管理收费难。老旧小区老人、退休职工、外来打工人员等弱势群体多，收入偏低。一些老旧小区居民原是单位退休职工，认为物业服务费应由原单位承担，没有缴费观念。收费少、服务差、不愿缴费，形成恶性循环。
参与方复杂、利益诉求多，矛盾协调难。老旧小区往往包含公房、私房、企管房等各种类型，产权复杂。其中大量房屋出租，又造成流动人口多、治安环境差。违法违规建设普遍，居民矛盾突出。例如，随着车辆保有量增加、停车难，私自安装地锁普遍、影响出行，频繁造成邻里纠纷。
盈利微薄运营难。作为主要收入的物业费，本就收费标准低且收缴率低。开展多种经营，社区是否存在可挖掘的空间资源、以及如何运营存在难点。缺乏持续盈利模式，则无法维持物业管理的长期可持续的良性发展。
各地积极探索老旧小区改造和物业管理全覆盖的具体实现路径。
以北京为例，在“十四五”改造规划中明确提及，探索形成以民营企业为实施主体的“劲松模式”及国有企业参与实施的“首开经验”。
“劲松模式”中，劲松街道引入社会资本愿景集团，签订为期20年的运营协议，社会机构参与更新与物业管理。劲松一区、二区作为先行试点，由愿景集团投入改造。愿景集团一方面提供“先尝后买”的专业化物业服务获取物业收入，另一方面挖掘新增公共资产运营权，与专业机构合作运营，获得“微利”回报。通过后续物业管理服务使用者付费、政府补贴、商业收费等多种渠道，实现一定期限内投资回报平衡、“微利可持续”。
北京市属国企首开集团，“政企合作”，和石景山、东城、西城等区政府签署老旧小区更新和物业管理服务战略合作协议。首开集团打造北京市非经资产接收、管理、处置、运营平台，统筹小区和首开集团周边资源。完善物业管理，实行“先尝后买”和“持续更新”。首华物业从物业费、停车费、低效空间再利用、便民服务等方面为居民提供服务。物业费收取方面，通过成立物管会，引入第三方服务评估机构，明确物业服务收费标准。盘活低效空间再利用，分为公益空间和盈利空间，例如将空置车棚布局成便民服务业态。石景山区通过产权单位担一点、政府资金奖一点、居民个人出一点、公共收益收一点的“四个一点”打通资金筹措渠道。
龙头物企也在老旧小区管理领域积极探索。
重庆九龙坡区谢家湾街道为其北区老旧小区引入碧桂园服务，打造重庆城市有机更新的先行先试重点区域。万科在北京、深圳、武汉等地试点与政府合作承接老旧小区物业管理。
龙头企业携管理优势、效率优势，从提升城市管理浓度视角，将老旧小区管理与城市服务进行资源统筹、通盘考虑。例如，在维护保养市政设施之余，连带做好周边老旧小区的绿化和保洁。采用居民出一点、政府补一点、企业盘活小区公共资源收入一点等方式，解决物业运营成本等问题。
小结
十四五期间，政策推动物业管理全覆盖，存量住宅物业管理市场空间被打开。地方国有企业，在这一领域有着天然的切入优势；但龙头物企、民营企业也在积极参与到老旧小区改造及物业管理领域中。物业管理全覆盖，正为行业发展带来新历史机遇。
一方面，以老旧小区为主的新增市场，为物业管理行业规模增长带来发展机遇。政府财政补贴，先尝后买、菜单式服务提升业主缴费意识，空闲公共空间运营收入等，为老旧小区物业服务收支平衡带来实现路径。
另一方面，在具体落地和业务盈利空间上，又仍面临着种种难点。进一步完善政策配套，例如物业费动态调价机制，加快完善老旧小区专项维修资金制度实操机制等，将是推动政策落地的重要支撑。
