4月15日上午，济南市委市政府新闻发布会召开，围绕《济南市物业管理条例》的相关内容进行介绍解读。据介绍，针对物业服务中群众反映的“进门难”问题，条例规定物业服务人不得采取中断供水、供电、供气、供热或者限制业主及其车辆出入等方式催收各类物业费。
据市人大常委会法制工作室副主任张瑞介绍，业主对其专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，权利的行使主要是通过业主大会和业主委员会的组织形式。针对社会各方面普遍提出的业主大会成立难、重要事项无法作出决定的问题，条例从以下几个方面作出规定：
一是街道办事处、镇人民政府确实担负起组织、指导的法定职责。只要达到召开首次业主大会会议条件的，不管业主是否申请，其都应当及时组建业主大会筹备组。
二是有关单位必须提供业主名册。街道办事处、镇人民政府有权要求建设单位、前期物业服务人履行配合责任，提交业主名册;对拒不提交的行为，由市住房和城乡建设部门纳入信用等级评价体系。同时，街道办事处、镇人民政府有权向不动产登记机构查询业主名册，不动产登记机构应当及时提供。
三是筹备组发动业主协助筹备工作。对业主人数比较多的，筹备组应当以幢(楼)、楼栋单元等为单位，组织业主推选业主代表(单元长)或者招募志愿者，协助筹备组开展工作。
四是主管部门提供示范文本。市住房和城乡建设主管部门应当为业主大会成立提供业主管理规约、业主大会议事规则、选举办法等示范文本。
五是对业主的界定、投票权的计算、表决规则、表决方式、计票监票、表决结果公示等程序作出详细规定，为实际工作提供遵循。
六是对经两次筹备组织召开业主大会会议但未选举出业主委员会的情形，设立临时物业管理委员会，继续推动设立业主大会并选举产生业主委员会。物业服务人不得采取中断供水、供电、供气、供热或者限制业主及其车辆出入等方式催收各类物业费
据介绍，业主委员会作为全体业主实施物业管理的常设机构，其履职是否规范到位，对物业管理活动起着关键性作用。针对现实中业主委员会运行不规范、履职不到位导致侵害业主利益的问题，条例从街道办事处(镇人民政府)确定候选人名单、选举产生向主管部门备案、建立财务管理等工作制度、列举当选后禁止的行为、明确资格的终止程序等方面进行规范，提高业主委员会工作水平和质量，维护业主合法权益。针对物业服务中纠纷较多的事项，条例强调了物业服务基本项目的内容，明确了物业服务人基本义务和禁止性规定。针对实践中物业服务信息公示不及时、不透明的突出问题，明确了物业服务人信息披露的具体项目，并要求物业服务人除在物业管理区域公示栏公示外，还要通过互联网方式告知业主。针对群众反映强烈的物业费和物业服务质量问题，在国家实行前期物业管理制度的框架下，条例明确住宅前期物业服务合同执行政府指导价。同时，为尽早实现业主自行选择物业服务人的权利，体现业主意愿，条例中对前期物业合同的终止节点作出明示：建设单位与前期物业服务人订立的前期物业服务合同存续期间，业主大会或者业主依法共同决定选聘新物业服务人或者续聘前期物业服务人的，自新签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。此时，业主、业主大会委托物业服务人提供什么服务、达到什么标准、收取多少物业费标准，在新签订的物业服务合同中进行约定。物业服务人应当按照合同约定提供服务，业主应当按照合同约定支付物业费，这是物业服务得以良性运转的基础。对于逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付，业主委员会可以公示未交费业主名单;拒不支付的，物业服务人可以依法申请仲裁或者提起诉讼。物业服务人因不履行合同约定的义务或者履行合同义务不符合约定的，依法承担相应的违约责任。针对物业服务中群众反映的“进门难”问题，条例规定物业服务人不得采取中断供水、供电、供气、供热或者限制业主及其车辆出入等方式催收各类物业费。
针对物业服务人“退出难”问题，条例规定了物业服务人的退出程序，并明确了新老物业服务人和业主委员会的交接程序。
济南日报记者 赵晓明 摄
为规范业主以及物业使用人的行为，条例明确规定了业主应当履行的义务;为确保按照规划用途合理、安全使用物业，明确了物业管理区域内禁止实施的十四项行为。针对车位场地使用费、广告经营收入、物业服务用房租金等公共收入管理不规范、信息不透明、业主利益屡屡被侵占的现象，为保障业主对公共收入的知情权和支配权，条例规定任何单位和个人未经业主依法共同决定同意，不得利用业主共有部分进行经营;规定公共收入单独列账、独立核算、定期公示;规定公共收入按照业主大会或者业主共同决定的用途进行使用。针对住宅专项维修资金使用不规范、公示不及时等问题，对维修资金的首期交存、专项用途、管理公示等作出规定，条例明确，主管部门代行管理的，应当随时接受业主查询;业主大会自行管理的，业主委员会应当每年向业主发送对账单。针对小区停车难、停车乱等问题，条例明确规划配建的车位应首先满足业主需要，优先投入使用；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的，由业主共同决定。针对业主日常生活中存在的专业经营单位维修责任划分问题，条例规定供水、供电、供气等专业经营设施设备及相关管线移交相关专业经营单位后，由相关专业单位进行维修更新养护。
来源：济南日报
