2021年，房地产与物业行业唇齿相依。政策调控导致房地产开发企业资金链紧张，房企内外债务危机一旦显露，关联物业企业也深受牵连，股价大幅下挫或成为母公司首选要出售的优质资产包。虽然大多数物业企业已经在房地产开发集团中独立平行运营、拥有独立品牌甚至已经独立上市，但过往的两三年，大多数待上市和上市物企还是严重依赖关联房地产企业的扶持获得在管及合约面积、营收、尤其是利润的高增长。经历2021年的地产大变局，地产向物业输送利益的方式在2022年往后将会逐渐变缓。一方面，随着地产企业的发展收缩、未来几年后的持续交付面积会有缩减；地产企业资金链的紧绷，也很难在非业主增值服务方面大手笔支持，“地主家也没有余粮了”。另一方面，资本市场投资人也已经更为专业理性，分拆各个业务独立计算估值，给予非业主增值服务较少甚至几乎为0的估值，并购市场也是如此。打铁还需自身硬。物企在上市审核时就需要将关联交易占比持续下降，物企要能证明自己能独立发展而非依赖母公司。市场喜欢母公司能提供大规模合约面积的物企，更喜欢在此基础上，还有能力大量拓展第三方面积的物企。碧桂园服务走向市场化拓展路线后，最初要求市场第三方拓展面积与集团交付面积在1:1的比例，这个比例到2021年据说已经逐渐变为7:3，每年新增的拓展面积已经大幅超过母公司所给的面积。2022年物业企业会重新再审视与开发集团母公司的关系，在地产大变局背景下，减少对母公司的依赖，逐步走出独立发展之路，这也是更长远的路。 在市场的冰冻期，监管层考虑、投资人离场心态、母公司急需资金纾困以及企业自身意愿的多重因素影响下，2021年下半年待上市物企被摆上货架出售、推迟上市或者已经通过聆讯也暂停上市。2022年万物云、龙湖物业等头部物企将会完成上市，至此排名前十的物业服务企业都会成为上市企业。在头部物企上市效应之下，可能会一定程度修复市场对物业行业的认可，带动更多物企新一轮上市成功。受地产行业大震荡的影响，除个别央企、国企物业股价稍微企稳外，其余物业股都在大幅下挫，距离高位跌破70%的物企比比皆是。当前已经有多支物业股的市盈率低于10倍，这个价格缘于对物业关联母公司财务状况的深度担忧。跌幅最深的股票，都无一例外深受母公司严重债务危机的牵连。低迷的股价并不能反映这些上市物企的真实价值，即使在并购市场上，也很难以当前股价拿到这些上市物企资产。以物业企业的轻资产、稳定现金流、持续收费类SaaS属性，在保持行业平均正常增幅的情况下，物企至少应有15倍以上的市盈率，当前股价被严重低估。2022年，随着中央定调稳增长、调控政策放松、走过政策底，房地产企业会逐渐企稳，地产传导给物企的负面效应会减弱，前期利空也已经充分在市场显现。眼下已经是物企估值的最底部，未来会在适当的时机进行修正。或许在物企2021年年报业绩披露之际，上市物企将迎来估值修复。早前资本市场对物企的追捧，曾大幅推高行业并购市场的价格，动辄出现12-15倍PE的并购案例。彼时，这些作为受让方的上市物企还拥有30倍以上PE的估值。时过境迁，随着上市物企估值下调，已经出现尴尬的倒挂现象。比如，今年蓝光嘉宝被并购的PE倍数还不及他们曾经付给其他物业公司的PE倍数。当前数宗正在洽谈之中的上市物企之间的并购，类似的情形并不少见。2022年物业并购市场依然会存在，这个行业持续要发展集中度会提升，并购是必然之路。但在并购价格方面，随着上市物企估值的调整，出让方物企的心理价格也需要调整。当很多上市物企自身的PE都不足10倍之时，回归正常生意逻辑，并购价格就只能在10倍或以下。2022年，物业行业的并购市场金额会缩水。2021年的地产变局之际，带来一些开发商关联优质物企的并购机会窗口，也确实促成了大金额的并购交易，这个窗口期随着房地产市场的变化将在2022年会逐渐关闭。物业服务企业在服务边界扩张的标志性举措就是进军城市服务，当物企的管理尺度已经大到一个城市范畴之时，“空间即服务”，那么任意的建筑空间及其内容活动都可能成为物企管理的对象。过往几年物业企业在品牌升级之时，喜欢在品牌名上添加“智慧”、“生活”，2021年有越来越多的物业服务企业将公司的品牌名字升级更换为“城市服务”，或者着力打造专门的“城市服务”子品牌，为未来持续经营城市服务蓄力。大部分企业的城市服务都是从环卫服务切入。出于资质、过往业绩、重资产设备等招标要求的考虑，物业企业在2021年也加大了对环卫公司的并购，所实际从事的城市服务也多以环卫为主，集中在市政清扫保洁、垃圾分类清运、公厕管理、绿化管养、路灯照明设施管理等。业内经常戏称，物业公司的城市服务就是“扫马路”；但显然没有物企做城市服务甘愿只做简单的“扫马路”，经过近几年的实践探索，城市服务也在进一步升级迭代。从基础的环卫服务到顺应社会治理重心向基层下移，城市精细化治理趋势，协助进行网格管理、秩序维护、执法辅助；进而在空间管理上从公共街道，进一步扩张到城市辖区内的更多公共建筑、园林、河道，加大服务密度；顺应城市更新趋势，在老旧社区维护改造上发力；推出城市智慧停车解决方案、积极参与智慧城市建设。2022年，会看到物企在城市服务上不断打磨升级迭代的更多实际运营成功案例。当下物业管理的发展已经不再拘泥于传统的“四保”服务，随着业主需求痛点的变化，也对物企提出了在FM设施管理（企业非核心业务外包）、AM资产管理方面的需求。尤其当近几年中心城市核心地段的写字楼大面积空置出现之时，业主首先最迫切需要解决的是资产管理问题，如何能有效的出租出售资产是业主更优先看重的因素。通过AM资产管理，撬动PM物业管理、FM设施管理的发展是行业的热门领域。随着万科并购戴德梁行、仲量联行在2022年大概率落入某家央企怀抱，会促进国际五大行的管理经验（尤其在FM、AM领域的管理经验）输入国内的物业企业，未来市场上也将会有更多的FM、AM人才在行业市场上流动。以上因素将促成，2022年PM与FM、AM会进一步融合发展。上市物企所展示的社区增值服务发展业绩正成为公告报表中最亮眼部分，在头部及上市企业的引领下，大多数物企都已经认识到增值服务发展的重要性，纷纷投入在空间管理、社区新零售、到家服务、美居装修、房屋车位租售、养老、托育等领域发展。社区增值服务领域其实本身具有较高的专业门槛，在每个领域其实都有对应的行业巨头，比如，零售之于淘宝、京东、苏宁、国美等；租售之于贝壳、链家、麦田、21世纪不动产等，每个领域都有比较专业的认知和方法论。换句话说，每一个领域其实都是一个全新行业，每一个领域又都需要结合物业场景深度探索，只单纯照搬物业的或者某个专业领域的经验都不可行，必须要形成新的跨界融合。在社区增值服务方面的探索，对于人力资源、资金实力雄厚的大企业而言尚可承受，但更多的腰部企业、中小物企无法承受。2022年在增值服务的细分领域会出现了解物业场景，熟悉物企运作特性，将物业认知与细分领域认知结合，高效运营的专业公司，助力物企解决增值服务运营问题。2021年10月国务院印发《2030年前碳达峰行动方案》，这标志着碳达峰、碳中和已经是中国未来经济发展的重要指引，也是十四五规划要落实的重要目标。双碳目标大势所趋，每个行业都必须要拥抱低碳趋势，物业行业也必然有所作为。如何看待双碳目标给物业行业带来的挑战和机遇？如何清晰认知物业企业在双碳目标下的定位？如何在日常的运营及供应链上行动起来？如何共同推进行业的低碳转型升级发展？这将是2022年物业企业需要开始回答的问题。2022年会有更多的物企推出自己的双碳方案，输出绿色物业管理服务，积极参与碳达峰碳中和行动，在ESG方面有进一步作为。随着中国人口老龄化的发展，可以预见未来物业行业最大的挑战之一，就是雇佣劳动力的进一步老龄化以及人力成本的持续攀升。在物业基础服务中，投入人力最多的传统的四保领域都将需要被智慧物业科技的应用所改变，降本增效。通过近几年的初步探索实践，清洁机器人会大概率会率先在物业基础服务场景上广泛应用，逐渐替代人力。2021年头部机器人企业加快了在物业保洁领域的深耕，获得了投资机构的大手笔投资，证明这个赛道正被看好；头部物业服务企业也在凭借自身优势加快清洁机器人研发，期望尽快量产。2022年如果这些大批量产的清洁机器人上市，将极大推动清洁机器人在行业中的广泛应用。值得指出的是，当下清洁机器人还无法完全替代人力，价格也太过昂贵，大多数企业还是出于形象而非成本方面考虑采购。这也需要机器人企业适应物企发展现状，通过进一步大规模量产降低成本，同时推出更灵活的租赁使用方案、运营解决方案，助力清洁机器人在行业中的应用普及。2020年年底，住房和城乡建设部等六部门发布《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》，推动和支持物业服务企业积极探索“物业服务+养老服务”模式。相较而言，物业服务企业从事养老服务具备邻近性、受居民信任度高、需求把握准确、与物业常规业务有交叉、在小区有空间等优势。在大多数房地产开发集团中，养老板块往往是平行于物业板块在独立发展，投入模式相对较重，有的还是地产+康养的属性，前期探索付出大量成本，盈利状况较差。但是这也为关联物企探索“物业服务+养老服务”奠定了一些基础。在政策的号召下，越来越多物企在2021年开始关注并进入养老服务领域开始探索实践，这些实践预计在2022年将会有所突破，成为行业借鉴学习的案例。自2019年中物研协发布物业服务企业综合实力发展报告，首次提出“中国物业管理行业进入黄金发展周期”的论断以来，已经是第4年。2021年虽然在整体宏观经济气候、房地产市场调控政策影响之下，物业企业在资本市场上表现惨淡，不再成为资本追逐的风口，但物业行业发展的基本逻辑和属性没有发生变化。房地产虽然进入无增量时代，但过往三年销售面积形成可以交付的管理面积还将在未来三年持续释放，且规模依然巨大；物企通过FM设施服务、城市服务、公共服务、多业态服务还在不断拓宽服务边界，扩展规模；基于社区和家庭场景的社区增值服务发展探索正在如火如荼，为物企开辟了新的营收及利润路径；物业领域的数字化变革才刚刚开始起步，智慧科技也确实在帮助企业扩张规模之际降本增效。
