经典案例：宋某某等与北京某邦物业管理有限公司顺义分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
案件来源：北京市第三中级人民法院（2022）京03民终6747号
一审法院认定主要案件事实：
2017年6月30日，姜某、宋某某与某邦物业签订《前期物业服务委托协议》，甲方为姜某、宋某某，乙方为某邦物业。该合同写明：根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就物业管理服务达成如下协议。其中，该合同约定：六、物业管理费及其它费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）。1．物业管理费标准：按建筑面积2.2元／平方米／月；物业管理费标准将按北京市法规、政策调整。姜某、宋某某提交照片证明物业不作为，小区卫生状况差、物业私自改变道路用途、地下室漏水、墙皮脱落、私拉电线以及姜某、宋某某并未实际在涉诉房屋居住，不应当全额交纳物业费。某邦物业表示，保洁人员每日定时清理垃圾；因之前消防通道乱停放严重，为了消防通道畅通，才安装的地桩，后停车秩序良好后陆续拆除了地桩；认可地下室漏水，已经告知开发单位维修处理；认可墙皮脱落问题，已积极联系开发商施工单位，2020年10月已经全部维修完成；不认可私拉电线等问题；认可姜某、宋某某未实际入住，但不认可应该按照空置物业管理费交纳，物业提供的是公共服务，服务对象是全体业主，是因为姜某、宋某某个人原因没有居住。某邦物业于2016年6月17日经核准成立，其经营范围包括物业管理，故某邦物业与姜某、宋某某签订的《前期物业服务委托协议》并未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约行使权利、履行义务。姜某、宋某某认为并未实际入住，未享受过物业服务，仅同意交纳部分物业费。一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。故，对于姜某、宋某某主张的空置房屋未享受到物业服务不应当全额交纳物业费的辩解意见，一审法院不予采信。姜某、宋某某表示物业服务不达标，但其现有证据并不足以证明某邦物业在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本的合同利益，且姜某、宋某某主张的物业服务问题亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况和持续状态予以确认，故一审法院认为姜某、宋某某所述的问题不足以构成减免物业费的理由，故对其相关辩解不予采信。故对于某邦物业主张的姜某、宋某某交纳2018年10月6日至2021年12月31日期间物业费的诉讼请求，一审法院予以支持。关于某邦物业主张的违约金，因姜某、宋某某并非故意拖欠物业费，故对于某邦物业主张的违约金，一审法院不予支持。一、姜某、宋某某给付北京某邦物业管理有限公司顺义分公司2018年10月6日至2021年12月31日期间的物业费10379元，于判决生效之日起七日内执行；二、驳回北京某邦物业管理有限公司顺义分公司的其他诉讼请求。物业服务具有公众性，它的主要价值在于在满足公共服务的同时，达到对整个居住环境品质的提升，最终体现在对全体业主的服务。物业费是一个综合性的费用，包含小区保洁费、保安费、绿化费、维护费等，大部分是为全体业主公共部分的管理、共用设备设施维护产生的费用，并非针对专门某个业主的服务。虽然房屋空置，但小区的卫生每天需要打扫，小区的绿化需要一直维护，小区的公共设施需要一直巡查维护等等，以上服务的主要对象为小区的房屋，而入住的人为小区增加的维护费用则微乎其微，因此虽然没有入住，但业主仍然在实质上享受了物业服务，仍然需要支付物业费用。《民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。《民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
