民法典科普

●物业公司究竟是做什么的●

在日常生活中，家里灯泡坏了，找物业；停水停电了，找物业；房屋出现质量问题，还找物业……在一些居民眼中，只要是出现问题就要求物业来解决，物业就是万能的！那么，我们来看看《民法典》是怎么规定的，物业公司究竟是干嘛的？物业管理的职责边界在哪里？出现问题业主究竟该找谁？

●常见问题答疑●

问题：

“我们小区才交房没几年，就已出现个别业主毁坏公共绿地的现象，物业也是不管不问。物业到底有没有管理义务?” 

解读：

《民法典》第二百七十四条规定：“建筑区划内的绿地，属于业主共有”；同时《民法典》第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全”。

因此物业负有对小区公共绿地的管理义务。如果小区的绿地被侵占，物业应该要求破坏者整改并恢复原样。对于不予恢复的，物业服务企业可以报请有关执法部门介入解决。

问题：

据很多业主反映，部分业主存在私搭乱建的现象，到底该归谁管?

解读：

上述《民法典》第九百四十二条规定了物业有维护业主共有部分秩序的义务。因此，小区内如果出现了私搭乱建，首先可以通过业主大会、业主委员会进行维权；如果在业主共有部分进行私搭乱建，同样可以请求物业进行管理；如果私搭乱建者拒不履行相关义务，还可以向有关行政部门投诉或报告，请求有关部门介入处理。

问题：

“我们小区地下车库消防通道被人侵占改装成储藏间，极大增加消防隐患，业主多次反映没人管。作为日常管理方，消防通道被占，到底该归谁管?”

解读：

      《民法典》第九百四十二条规定：“对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”

因此，物业有义务防止其服务区域内出现违反消防法律法规的行为。这要求物业一方面应及时采取合理措施制止违反消防法的行为，另一方面有向消防救援机构报告并协助处理违法行为的义务。

问题：

邻居装修、跳广场舞、家里K歌……这些噪声污染经常影响我们的生活，物业该不该管?

解读：

      《民法典》第二百八十六条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

业主大会或业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或噪声等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

业主或其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

因此，物业同样具有维护小区秩序的义务。按照《民法典》的规定，小区中出现声、光污染，权益被损害者可以请求业主大会、业主委员会进行管制，也可以请求小区物业进行管制，如果侵害者拒不停止其侵害，权益被损害者同样可以向有关行政主管部门报告或者投诉，由有关行政主管部门介入进行管制。

问题：

家里的插座更换、马桶下水道疏通......物业提供的这些服务该不该收费？

解读：

《民法典》第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”

开关、水龙头并不属于业主的共有部分，物业并没有无偿为业主进行维修的义务，因此，不能要求物业无偿提供服务，物业给业主换开关、水龙头，属于增值服务，可以适当收费。

问题：

小区内发生了宠物犬伤人事件，物业该承担赔偿责任吗？

解读：

《民法典》第一千二百五十一条规定：饲养动物应当遵守法律法规，尊重社会公德，不得妨碍他人生活。

如果发生宠物犬伤人事件，由饲养人或管理人承担。作为狗狗的主人，就应该尽到一个饲养人和管理人应尽的管理义务，避免其饲养的动物对他人人身和财产造成损害，避免妨碍他人生活，否则应当承担相应的侵权责任。但如果能证明是他人如挑逗、踢踹等挑衅自己狗狗，可以减轻相应责任。

如果是小区内的流浪狗伤人，无法找到原饲养人的，且物业公司没有对公共区域提供基础安保和秩序维护工作，没有对流浪狗采取驱赶等手段，未尽到及时处置，防止流浪狗伤人，则承担一定责任。

问题：

东西在家里被盗了应该让物业赔偿吗？

解读：

物业作为小区的管理机构，其首要职责是确保小区的安全和秩序。这包括维护小区公共区域的卫生、绿化、设施设备的正常运行，以及协助相关部门维护小区的安全秩序等。

具体来说，物业在小区安全管理方面的责任主要体现在以下几个方面：

1、加强门禁管理，确保小区进出口的安全；

2、安装和维护监控设备，为失窃事件的调查提供线索；

3、加强巡逻力度，及时发现并制止可疑行为；

4、加强宣传教育，提高居民的安全防范意识。

但需要注意的是，物业并非执法机构，不能对小区内的每一起失窃事件都进行彻查和处理，当小区内发生失窃事件时，如果物业公司在安全管理方面存在明显的疏忽或失职行为，如门禁管理不严格、监控设备失效等，导致居民财产受到损失，那么物业公司应该承担一定的赔偿责任。

问题：

家里失火了应该找物业赔偿吗？

解读：

根据《民法典》第二百七十二条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

      业主及使用人对于专有部分具有管理的义务，如未对专有部分尽到及时检查、维修相关设施设备引发火灾的，造成的损失应自行承担，给邻居造成损失的，应承担赔偿责任，恶意放火还要承担刑事责任。

问题：

我的车在小区的停车场里发生了擦碰事故，物业需要承担责任吗？

解读：

当车辆在小区停车场内发生意外碰撞事故时，物业是否承担责任，需要考虑两个方面。

第一，业主自身在此过程中是否存在过错。

第二，物业是否履行了相应保障义务，若物业在此过程中尽到了提醒义务，且并未收取车位保管费，未与业主签署车辆保管服务得到合同，则无需承担责任。

●其他问题答疑●

《民法典》第六百五十一条规定：“供电人应当按照国家规定的供电质量标准和约定安全供电。供电人未按照国家规定的供电质量标准和约定安全供电，造成用电人损失的，应当承担赔偿责任。”

供水、供电等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向用户收取费用。遇到停水、停电等问题，应要求供水、供电等单位解决问题。

如涉及物业服务企业转供水、电的，应区分属于源头问题还是转供水、电中的设备因素，如果是转供水、电中的设备出现问题，应由物业组织自行维修或申请使用维修资金维修。

同时，《民法典》第九百四十四条规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可提起诉讼或申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

问题：

厨房、卫生间、阳台、楼顶……上述地方漏水是生活中最为常见的，那么是不是该由物业出钱进行维修呢?

解读：

其中要分4类情况处理：

1、新建商品房处于质保期内的，由建设单位（即开发商）来负责维修；

2、属于自用部位（如业主家厨房、卫生间）或人为破坏、使用不当等原因造成的，一般由使用人（一般指业主）自行组织维修；

3、超出质保期、因使用年限较长等自然原因出现的屋面、墙面（公共部位）渗水、漏水等问题，应依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金进行维修；

4、如果没有筹集专项维修资金的，可由相关业主分摊费用来负责维修。

问题：

买的房子出现裂缝、墙面掉沙、门窗破损等问题，究竟该找谁?

解读：

其中要分4类情况处理：

（1）向开发商购买房屋，居住后发现质量问题：《最高院商品房买卖合同司法解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”因此，如果购买房屋并居住后发现房屋存在影响居住的质量问题后，业主可以向开发商请求赔偿。

（2）购买二手房后发现存在质量问题：《民法典》第六百一十七条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任”，因此，如果在购买二手房并居住后发现存在质量问题，现业主应向原业主请求赔偿；原业主如能证明房屋质量问题为开发商所致而并非由其所致，则可按上文规定向开发商请求赔偿。

问题：

“我们小区个别外墙脱落较厉害。”外墙脱落、电梯出现问题，到底该归谁管?

解读：

电梯等共有设施设备出问题应区分看待，日常保养的工作，属于日常物业管理的范畴；如属于维修、更新、改造，符合维修资金使用范畴的，应通过申请使用维修资金解决。外墙脱落等公共部位出现问题，保修期内可向物业服务企业或业委会进行反映，由其协调建设单位进行维修；保修期外的，可由物业服务企业或业委会申请使用维修资金解决。

《民法典》第二百八十一条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

●物业的工作职责是什么●

物业费又称物业管理服务费或物业管理费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主或使用人收取的费用。

交物业费是为了维护和管理公共区域和设施的费用。在一个住宅小区或者商业综合体中，有很多共用的设施和服务，比如道路、绿化、垃圾处理、安保、电梯等，这些设施和服务需要定期进行维护和管理，以保证居民和商户的生活和工作环境的质量和便利性。物业费的收取可以用于支付这些维护和管理的费用，保障公共区域的良好运行和居民的舒适生活。同时，物业费也可以用于修缮和更新共用设施，提升整个小区或综合体的品质和价值。因此，交物业费是为了确保公共区域和设施的正常运行、居住和工作环境的良好质量，保护和提升业主房产的价值。

一般来说，物业费主要包括以下几个部分：

1、物业管理公共区域的绿化养护费用。

2、物业管理公共区域的清洁卫生费用。

3、物业管理公共区域的秩序维护费用。

4、办公费用。

5、物业共用设施设备、共用部位的日常运行、维护费用。

6、物业服务企业固定资产折旧。

7、物业共用设施设备、共用部位及公众责任保险费用。

8、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。

9、经业主同意的其它费用。

许多业主对物业费的认知都有一个误区，就是认为物业费里什么都包含，只要交了物业费，小区物业就该啥都管；其实，并非如此，小区物业提供的是公共服务，服务范围是小区公共区域和公共设施设备，以下几个方面就不包含在物业费里。

1、不包括住宅内部设施设备的维修费用，也就是说，如果你家里的电灯坏了、水龙头坏了、马桶堵了等，小区物业是不会管的，因为这不归物业管，而且即使小区物业为你提供了这些维修服务，物业也是可以收费的。

2、不包括因建筑质量导致的种种问题而产生的费用，比如渗水、漏水、裂缝等，也是不归小区物业管的，但小区物业有义务替您向开发商反映，联系开发商来为你维修。这类的问题，维保期内由开发商负责，维保期外可以申请维修基金进行维修。

3、不包括小区业主共用设施设备的大中修费用，及重大部件的更新改造费用，小区业主共用设施设备的大中修费用及重大部件的更换改造费用也不包含在物业费里，但是可以申请维修基金解决。

由于物业服务的工作具有“隐性、及时性”特点，所以多数业主不能直观看到，存有太多的误解也是正常。

如：像对于生活垃圾的清运、园林养护、消防安全楼道杂物常态化的清理、交通秩序、车辆停放的管理、化粪池、检查井、地下管网的清淘、冲洗等等工作，只有居住在小区受其困扰的业主能够感受到，其他多数业主往往体会不到也看不到物业此类的工作，所以大家对物业管理服务有太多的误解，但全体住户时时刻刻确实地在接受着物业公司提供的服务。