随着城市建设步伐的不断加快，“小区人”已逐渐替代传统的“单位人”，新的住宅小区应运而生。随着人们法律意识和证据意识的不断增强以及物业服务市场的竞争愈发激烈，业主与物业公司间的纠纷也日益增多。

　　根据相关统计数据显示，2015年至2017年2月诸暨市人民法院累计受理物业服务合同纠纷案件1801件，物业纠纷呈现多发态势。一起看似小而简单的物业纠纷案件，却往往隐藏着物业公司和业主之间的大矛盾，今天就让我们说说，物业服务纠纷中那些不得不提的事儿。

　　案情回顾

　　2016年初，诸暨市某小区的几十名业主忽然被物业公司给告了，理由是，他们一直拖欠物业管理费。

　　某物业公司称：自2013年伊始，该物业公司和该小区开发商签订前期物业服务合同后，便对小区进行物业服务和管理。随着时间的推移，部分小区业主以物业服务不到位为由抵制缴纳物业费等各项费用。某物业公司遂诉至诸暨市人民法院要求未缴纳物业费的业主支付拖欠的物业费用和相应违约金或滞纳金。

　　“治安不好、卫生差、水电不通、车辆乱停、车位不规范、通道被堵塞、保安态度差……”在与承办法官的交谈中，业主张某是一肚子苦水。为了证明某物业公司的管理不到位，赵某等业主还拿出拍下的小区内垃圾不清理、违章建筑无人理会、车辆停放无序、绿化带被种菜、墙体漏水等情况的照片和视频。在承办法官与业主的电话沟通和现场调解中，许多业主纷纷表示，我不是为了几千块钱，我是咽不下这口气。既然物业公司的物业打折，为什么我们的物业费不能打折？

　　法官说法

　　业主要维权，“一哭二闹三上吊”式的无理取闹是没有用的，准确的了解物业纠纷的特点、正当的提出自己的抗辩意见、避免对物业费理解的误区、配合法院展开工作才是化解矛盾最有效的手段和方式。

　　一、物业服务纠纷呈现的特点：

　　案件数量上升快——收案以十计数是常态，收案以百计也无需惊讶。

　　案件标的小——多在万元以下，撑起小额诉讼程序的半边天。

　　案件的被告多数为业主——找得到的、找不得到的；好脾气的、坏脾气的；常住的、不住的；自己的、承租的；物业公司要找得还是真正的业主。

　　案件处理难度大——送达老大难，调解费口舌，一言不合法官背黑锅。

　　二、不交物业费，这些理由不成立

　　不是前期物业服务合同当事人：前期物业服务合同具有涉他性，效力可以追及业主。

　　物业公司未尽到安全保障义务造成业主财产损失：业主可以据此提出违约或侵权之诉，也可以以此为由进行抗辩，法院在最后的认定中会根据安保责任的范围和以及业主的具体损失酌情减免。

　　物业公司提供的服务存在瑕疵——找不到停车位、私搭乱建未解决、漏水又停电……：首先，依据谁主张谁举证的原则，一般由业主承担存在瑕疵的举证责任；其次，业主需区分不同的法律关系。

　　房子只买未居住，空置房未享受物业服务：虽然未入住，但是公共区域的维护、清扫等费用依然存在，当然，在此情况下，适当打折是可行的。

　　三、调撤为主、判决为辅

　　为响应案件繁简分流的号召以及减少当事人诉累的原则，市法院指定具有丰富经验的法官承办此类案件，通过诉前调解和诉中调解相结合，耐心细致向业主进行法律政策解释，主动释明当事人的法律责任，引导当事人通过调解手段化解纠纷。

　　据统计，2017年1月至今，物业服务合同纠纷的调撤率一直处于75%之上。这表明我们的工作是卓有成效的。

　　四、关于服务纠纷，这些法规你得懂

　　《中华人民共和国合同法》第一百零七条：【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

　　《物业管理条例》第42条：【物业服务费用交纳】业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

　　业主们总觉得，不交物业费可以制衡物业服务公司。其实，签订好物业服务合同，规定好双方的权利义务及违约责任，成立有效的业主大会，充分发挥全体业主的公告管理权利，比什么都重要！