案例. 01

案例介绍：

高女士去年搬进了新买的商品房，私家车一直就随意停放在小区里。后来，情况出现了变化，物业公司贴出告示说小区内停车得交车位费。每月交120元停车费后，物业就给一张门禁卡，业主开车进小区直接打卡进门，如果不交钱，就不让车开进小区了。高女士对物业的做法非常生气，她认为：物业公司只是进行一些职责范围内的管理工作，物业不让业主开车进小区就是“行为越位”，自己作为小区的业主，有进出小区的自由和权利，物业公司的做法严重侵害了自己的合法权利；物业公司辩称：此举主要是为了维护小区的环境，制止车辆乱停乱放。

案例分析：

让不让业主开车进小区和业主买不买车位是两个完全不同的法律问题。物业不让业主开车进小区，侵犯了业主的自由出入权。业主购买了商品房，对小区院落内的处地享有共同使用权，车位只是商品房的附属物，业主有商品房就是物权所有人。该物业公司以不购买车位为由不让业主开车进入小区的做法侵犯了业主的物权。

如果小区内要收取车位费首先应由业委会通过，按照物价部门的价格标准，并报街道办、派出所等有关部门备案。如果小区内没有业主的合法组织，则需由全体业主协商通过。在业主不知情的情况下，物业公司擅自定价的做法是不合法的。

案例. 02

案例介绍：

徐某去厂房上班，走在通往厂房载货电梯的台阶上滑倒摔伤，医院诊断为左肩肱骨骨折伴肩关节脱位，只因当天厂房三楼漏水正好滴在台阶，天气寒冷出现结冰。徐某摔伤当天，该厂房的物业管理单位派人员前去探望。徐某要求物业公司对此事承担责任，物业公司认为没有义务承担，双方各执已见，因次起诉至法院。

案例分析：

原告作为公司员工，上下班应走人行通道，白天行走，理应看到台阶上有结冰，并应当预见到滑倒的危险性，故应对摔伤的行为负主要责任。

但被告作为厂房的物业管理单位应对物业公共配套设施完好起保养维修的责任，在接到厂房漏水报修通知后，理应及时修理，但未提供及时安排修理的有效证据，发现结冰后未及时清除或积极的防范措施，故对原告滑倒致伤应承担一定的责任。

案例. 03

案例介绍：

某小区物业管理公司原由小区开发商聘请，业主入住后对该物业管理公司不满意，双方矛盾很大，小区业主委员会决定解聘该公司。但该公司称，其与开发商有委托管理合同，且业主购楼时与开发商的契约中已订明“同意开发商委托的管理公司管理”。因此，业主现在无权解聘管理公司，业主称服务质量不好，无法举证，且物业管理服务质量没有统一标准，所以物业管理公司不存在违约，如果业主坚持解聘，就要承担相应的违约责任。为此，业主与物业管理公司争执不下，诉诸于法院。

案例分析：

1、本案涉及的是物业管理法律关系问题；

2、物业管理法律关系的产生、变更的基础是协议委托。在物业管理过程中，物业管理公司的管理权来自于产权人的委托授权。在物业开发阶段，产权是开发商的，因而这时只有开发商有权决定请哪一家物业管理公司参与开发和日后过渡期的管理；在业主入主后，由于产权的转移，物业管理的决定权也随之转移了，由业主的所有权派生出来的管理权或委托管理权自然也属于业主，因此，开发商委托的物业管理公司在完成了过渡期的管理后，物业管理的决定权就随即从开发商手上转移到了业主手上，业主委员会可以根据对原开发商聘用的物业管理公司的考察来决定是续聘还是改聘别的更好的物业管理公司。

3、本案中，物业管理公司拒绝交出管理权的理由不能成立，业主委员会在与物业管理公司自行协商不成的情况下，可请求政府主管部门行政调处或提起司法诉讼。

案例. 04

案例介绍：

徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费？徐先生应该向谁要求索赔？

案例分析：

1.楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与业主的法律关系。

2.房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同法律关系，开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失，开发商应当承担违约赔偿责任。

3.楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵权行为而产生的侵权法律关系，楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失，该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯，构成侵权应当承担侵权赔偿责任。

4.物业管理公司在本案中只涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部分不属于公共设施、公共区域，该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围，而属于特殊的物业管理服务，对该部分维修应当另行支付费用，业主没有理由拒缴物业管理费。

案例. 05

案例介绍：

小王购买了一套期房。住房建成后，在办理入住手续时，物业管理公司提出两个要求：第一，签订业主公约；第二，签三年的物业管理协议。小王发现业主公约中有些条款与开发商的承诺不一样，同时他认为签订3年的管理协议也是不合理的，所以他拒绝了物业管理公司的要求，结果该物业管理公司却以此为由不给他房屋钥匙。

案例分析：

业主在购买房屋时，已与开发商签订了房屋买卖合同。作为开发商，按照合同约定收取业主的购房款，就应该履行向业主交付房屋的义务，这与物业管理公司是没有关系的。如果开发商或是物业管理公司因为业主没有签订业主公约、对物业管理公司协议有意见而拒绝给业主办理入住手续、不给业主钥匙等，这种行为构成开发商对业主的违约，也是对业主权益的侵害。

逼迫业主签订3年的物业管理协议是没有道理的，既不符合国家有关的法律规定，也与目前物业管理市场的现实格格不入。如果物业管理公司因为以上原因拒绝交付钥匙，作为业主，可以直接找开发商交涉，如果不成，可以到法院起诉开发商违约，并要求其承担违约导致的损失赔偿。

案例. 06

案例介绍：

王先生于2010年7月与江苏某置业发展有限公司签订合同，购买了该公司开发的201室商品房。但是签约后不久，因对房屋构造不满，王先生将开发商告到了法院。诉讼期间，他干了一件令全小区业主目瞪口呆的事：将屋前屋后的外墙涂成红色，并将屋前小花园统一安装的起装饰作用的铁栅栏拆除。屡次交涉无果后物业将之告到了法院。

物业公司认为：建筑物有专有部分和共有部分之分，商品房内部属于业主的专有部分，专有部分怎样使用，全凭业主做主，但是共有部分的所有权及管理权归全体业主所有，个别业主只能使用，不得占有，也不得改变其结构和用途。因此，要求法院判决王先生将外墙和栅栏恢复原状。

业主认为：自己既然买下了房子，就有权按照喜好改变外墙的颜色。况且我只涂刷了凹进来的那部分墙面，也就是阳台的墙面，阳台是我花钱买的面积，我把它涂成红色怎么了？

律师观点：未封闭阳台的墙面与商品房外立面是不可分割的整体，王先生也应将这一部分恢复原状。

案例分析：

根据物业管理条例第四十六条：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。而且，根据第五十条，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。而居民楼是公用建筑。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

案例. 07

案例介绍：

成都科兴南路近郊民居院子里，停放在小区的9辆私家车同一侧的车身出现10厘米到1米不等长度的划痕。小区物管公司唐先生说，早上巡查时，发现有车子被划，已通知部分车主。有车主建议小区应该安装监控！保安队队长王先生说，已经报警：“这个小区年代比较久，一直没有监控系统。我们3个月前才接手，正在向街道办申请安装监控系统。”王先生还说，小区共有9辆车子被划，除其中一辆是车主说自己维修外，其余8辆车子的维修由物管公司承担。同时，他表示，物管公司会加紧安装监控系统工作。

案例分析：

根据物业管理的理论，业主有监督物业服务企业履行物业服务合同的权利。该小区没有安装监控器，是属于物业的过错，应该由物业承担维修责任。非常幸运的是，该小区的物业服务企业，因为业主提出的建议和意见，马上认识到了不足之处，并及时的采取措施，计划安装监控器，这样使业主的权利得到了保障。

同时，根据物业管理条例第三十六条：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。