近年来，法院受理的物业服务合同纠纷案件数量较多，造成纠纷的缘由也多种多样，而物业服务企业的安全保障义务是引发双方纠纷的主要矛盾之一。物业服务企业的安全保障义务如何定性、义务产生的依据是解决此类纠纷的前提。

　　一、安全保障义务的概念

　　安全保障义务，是指特定场所的所有人、管理人或者社会活动的组织者，对于进入该场所的任何人的人身或者财产安全所负有的合理的注意和保护义务。而具体到物业服务企业的安全保障义务，就是指物业服务企业依据法律规定或依合同约定，对物业小区内相关人员的人身权、财产权所承担的保护、警示、告知等义务。

　　二、物业服务公司安全保障义务的适用依据

　　从近年来法院所涉及的物业服务合同纠纷案例来看，物业服务公司安全保障义务来源于合同约定和法律规定。物业服务合同中，针对物业服务企业的安全保障义务，一般包括出入人员登记制度，物业服务企业对小区安全设施的管理和完善，安保人员的巡逻义务及发生事故的处理制度等等；而就法律依据来说，主要包括以下几个方面：

　　1、《物业管理条例》

　　根据《物业管理条例》第三十六条第二款规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”第四十七条规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。”

　　2、侵权责任法

　　根据《侵权责任法》第三十七条的规定，宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。

　　3、合同法

　　《中华人民共和国合同法》第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”“当事人应当遵循诚实信用原则根据合同性质、目的和交易习惯履行通话、协助、保密等义务。”第122条规定：“因当事人一方违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”

　　4、司法解释

　　最高人民法院2009年4月20日颁布的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”

　　三、物业服务企业未尽到安全保障义务的责任

　　关于物业服务企业未尽到安全保障义务，业主如何保护自己的权益，主要分为两个方面。

　　（一） 业主主动起诉物业服务企业

　　若物业服务企业未尽到安全保障义务，业主可以依据物业服务合同的约定提起违约之诉，也可以依据法律的相关规定提起侵权之诉，而业主需举证物业服务企业违反安保义务，业主自己遭受财产损失，最重要的一点—-损失要和物业服务企业的行为有因果关系。而法院一般根据业主的损失和物业服务企业的过错程度来酌定其承担责任的比例。例如，湖南长沙市中级人民法院所作的（2016）湘01民终5267号民事判决书，涉案《物业管理合同》中约定，物业公司对小区房屋共用部位负有维护保养、保洁服务及相关管理义务，应当定期对电梯及电梯间地面进行清扫，及时清理积水，以防止地面湿滑致人摔倒，但物业公司未尽到相应的义务，既没有及时清扫电梯间地面上的积水，又没有及时维护好电梯间用于照明的灯光，因此，法院认定物业公司应当对受害人承担赔偿责任。但是，受害人未能尽到充分的注意义务，对事故的发生也有重大过错，结合双方的过错大小及事故发生的原因力来看，法院认定物业公司承担60%责任。

　　（二）业主行使抗辩权

　　当物业服务企业未尽到安保义务时，其向业主行使物业费请求权，业主可以以未尽到安保义务为由抗辩。理由主要为“未尽到安保义务”是对合同义务的不完全履行，属于违约行为，但是这一行为是对物业合同的不完全履行，并非根本性违约，所以法院在最后的认定中会根据安保责任范围以及业主的具体损失来酌情减免物业费。另外，就这一抗辩权来说，它的界定是以善良管理人的注意义务为标准界定安保义务的，因为任意扩大义务范围会加重物业服务企业的责任，加深物业服务关系双方的矛盾。