在日常的住宅小区物业服务过程中，大家最头疼也最难解决的问题是否包括住宅物业专有部分（业主室内）的返水问题呢？头疼是因为其多发，难解决是因为管道堵塞的原因有很多，而隐蔽工程的维修成本又相对较高，但是不解决又可能导致损失的扩大，最终物业公司不得不承担赔偿业主财产损失的责任。

本次，笔者就从以下角度分析专有部分返水的处理方式及发生专有部分返水问题后的责任承担问题。‍

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结合笔者在实践中遇到的多起纠纷，很多高层立管出现堵塞问题是因为一开始物业公司在承接查验时就没有做好通球实验，有的是应做而未做，有的则是测试用球不符合标准。

《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB 50242-2002）中第5.2.5条规定，室内排水主立管及水平干管道应做通球试验，通球球径不小于排水管道管径的2/3，通球率必须达到100%。

由于交付时管道就存在问题（比如水泥等建筑材料已经堵塞了管道），后续使用时稍有不当便容易产生堵塞问题。如果物业公司无法举证自己已进行通球实验且管道已达交付标准，则当业主遇到立管堵塞的问题时，物业公司极有可能需要承担管理责任。因此，物业公司要想减少甚至完全排除立管堵塞的风险，在室内排水立管或干管安装结束后（承接查验时）做好通球实验是首要之举。

除了通球实验外，物业公司在前期介入和承接查验中，应关注一楼管道回填施工期间是否做好管道支墩保护、管道标高是否符合设计要求、室外出户管道是否用素土回填夯实等，避免因施工不规范（渣土回填、地面未夯实）导致后期地面塌陷、排污管道破损等。另外，地下或者架空层设置废水管、污水管应有溢流口和防臭措施（与当地相关部门政策有差异时按照当地政策执行），建筑本体应设置管道检修口，检修口必须可使用，此项为前期介入和承接查验关注重点。由此可见，物业公司在承接查验甚至前期建设阶段介入越深入，越能提前预防甚至解决潜在的返水隐患。‍

02

一般来说，对于已经做好通球试验的高层立管，一般不会轻易出现管道堵塞问题，因为就算管道内存在一些杂物也会在重力作用下随着水流下落至排污井，只要物业公司定期清理排污井，不要让其造成堵塞，则立管堵塞导致返水的情形其实完全可以避免。

然而，为何高层室内返水的事件常发？每次发生时，业主总认为是物业公司没有做好管道的清掏，而物业公司总认为是业主（物业使用人）对管道使用不当所致，应当自行承担清理责任？这里我们结合不同的情形，分析一下室内管道堵塞导致返水的原因及其主要责任承担。

在实践中，笔者与项目同事沟通，常见造成业主专用管道堵塞的原因有三：其一是装修垃圾导致堵塞；其二是生活垃圾堵塞，如洗手间排污管内清掏出女性卫生用品、毛巾、化妆棉等物品，此类物品一旦进入管道，极难清理；其三是厨房排水管线油污管道壁积累造成出户横管到出户第一个排污井的堵塞。无论是哪种原因，业主专用管道堵塞一般与住户自身不当使用管道有关，因此由房屋的实际使用人或业主自行承担清掏责任。

若发生返水事件后，经过项目人员排查确实为公共管道堵塞导致，首先物业公司应当确认堵塞位置（楼层），并排查堵塞物来源，以便后续的责任划分。一般来说，按照设计规范施工的高层，每5层内会设置立管的检查口，以便检测及维修。若检测口已被封闭，也可聘请专业公司通过仪器进行检测，如使用CCTV微型仪器检测。

检测完毕后，到底谁来疏通管道？若单纯从法律上来说，公共管道疏通并无全国性的法律法规规定应当由物业公司清掏，且很多物业项目的《（前期）物业服务合同》也并未约定由物业公司负责。在无法定亦无约定义务的前提下，物业公司有合理理由拒绝清掏。但是从物业服务的角度，若明知公共管道堵塞却不疏通，必然导致业主不满甚至客户投诉。因此，在清掏或处理成本较低的情况下，笔者还是建议物业公司能够完成公共管道清掏或聘请专业的疏通公司完成公共管道堵塞物的处理。若成本过高，可与有利害关系的业主沟通，分摊疏通成本。

但是，如果当地有条例或者司法判决认为公共管道疏通责任在于物业公司（可搜索当地法院的生效判决），那么还是建议由物业公司定期履行管道疏通的工作，特别是雨季到来之前，对室外管网的淤泥、杂物进行清掏，不然会产生管道回流。具体来说，应对出户第一个排污井进行清掏，对第一个排污井——横管——单元内第一个检修口（夹层）采用拉刷或者高压水炮冲洗方式，每年春季（4月）和秋季（10月）合计清掏两次。

除此之外，物业公司还需特别注意低层业主的管道维护，因为实践中低层业主面临的返水问题频次相对较高。建议所有物业服务项目废水管、污水管明装溢流口，对前期未加装溢流口可后期请专业公司对小区排水管进行防返水改造。同时，还要看本园区的室外排水管网有没有定时清掏、管网是否存在塌陷、标高是否存在变化，确保园区的管网排水能够顺利排入市政管道。

对于存在返水风险项目（已经发生过低层住户室内返水的），建议项目维修人员每季度进行一次全覆盖的低层住户入户预防性疏通，同时在管家端口的朋友圈、微信群里全面宣传相关注意事项，并留存记录。

当然，现实生活中，出现返水的原因多种多样，笔者在此仅能就常见的情况以及物业公司的应对措施给予大家一些建议。真的遇到此类问题时，还是要具体问题具体分析，结合堵塞原因、疏通主体、成本承担等多方面考虑如何解决问题。‍

03

物业专有部分返水案件的责任承担，也是一线物业服务人员咨询最多的问题。然而这道题没有标准答案，只有参考答案。因为发生堵塞的原因各有不同，过错主体也需一案一议，而责任承担比例更是需结合法官的

“自由裁量权”来考虑，因而笔者无法给出一个万能公式告诉大家什么情况下物业公司需要承担多少比例的责任。

通过检索多地的生效判决，笔者总结了返水事件中责任承担的要点：

对于因日常杂物（如蔬菜、纸巾等）堵塞立管导致的返水，如果物业公司无法明确具体的责任人，也无法提供立管日常维保的证明，即便《（前期）物业服务合同》并未约定物业公司有立管维保义务，大部分地区的法院也倾向于认为“立管属于公共管道，属于物业公司的维保范围”，因而判决物业公司承担一定范围内的赔偿责任。

对于因非日常杂物（如浴巾等）阻塞立管或因业主违规装修导致的返水，在能确定具体侵权责任人的情况下，法院一般不会判决物业公司承担责任，而是由导致立管阻塞的直接责任人来赔偿。

若在保修期内，一般由开发商承担维保及赔偿责任。但是如果物业公司发现返水事故后却没有告知业主，导致损失的扩大，则物业公司需对损失扩大的部分承担赔偿责任。

如果已经超过保修期，法院很有可能会让物业公司承担一定比例的责任，但这个比例需要结合当地的有关条例、《（前期）物业服务合同》的约定以及法官的自由裁量权综合判断。

那什么情况下物业公司才可以完全免责或降低责任承担呢？笔者总结了以下要点：

1、找到责任主体，且物业公司无过错，则可完全免责：能够证明特定的责任主体的证据，如建设单位未按工程设计施工或业主擅自修改管道导致管道堵塞的证据。

2、证明物业公司无清掏义务或已履行合同义务：①《（前期）物业服务合同》明确物业公司无清掏义务或者约定了物业公司的清掏周期。②物业公司可提供日常清掏记录、疏通记录和巡检记录，所有的书面记录都应该有日期及签字，若能提供水印照片或者视频则证明效力更强。③提供管道使用注意事项告知与文明使用下水管道的温馨提示，证明已尽到管理提示义务。

3、证明物业公司针对特定返水事故已尽合理责任：①发生堵塞时物业公司派人及时到场处理及清掏的证明（承包给第三方维修的协议、维修现场照片、业主确认进行维修记录）；②堵塞位置及堵塞物照片或录像，以证明堵塞物是日常使用不当或特定责任主体产生（如装修垃圾）；③后续帮助业主清理受损现场的照片或录像；④协助业主与其他有利害关系的业主沟通的记录、函件。

4、责任分摊的其他相关证据：业主本身存在过失造成损失扩大的证明（如未能及时到场、拒绝开门、不配合等）。‍

综上，物业公司针对住宅物业专有部分（业主室内）返水的处理，其实从承接查验甚至前期建设阶段就已经开始。入场前的仔细查验，可以提前进行预防堵塞；当出现管道堵塞的问题时，原因排查则很重要，找清楚堵塞原因才能避免

“背锅”；最后，要理解不同原因导致的返水，责任承担也会不尽相同，没有万能公示能解答物业公司需承担多少责任，但做好事前、事中、事后的检查、应对和处理，一定能降低甚至免除物业公司的责任。‍