27个物业常识，学一下（二）-培训课堂-山东今远物业管理有限公司

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27个物业常识，学一下（二）

业户家中被窃或在社区内受到歹徒侵犯，

物业公司已收取保安费，

物业公司要如何处理？

物业公司物业费包含了保安费，就会严格遵照文件对服务内容和服务标准的要求进行工作。当发生案件时业户应保护案发现场并尽快通知物业公司，物业将会协助保护现场及配合公安机关调查取证。

物业公司有相应的工作制度，如果保安人员没有按要求进行巡视及盘查工作，物业公司将会承担相应的责任。如各项记录及监控显示保安工作按要求进行了，物业公司就已尽到了责任。

出于对业主安全负责，尽可能提高保卫服务工作标准的考虑，欢迎业户来人、来电或来函与我们共同讨论保卫工作方案，以便最大限度的发挥现有资源的能量，提供优质的保卫服务。建议业户仍要正常买保险，以便发生问题时尽可能减少损失。

业主委员会何时成立？

程序如何？

一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会。

1、共有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上；

2、新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上；

3、住宅出售已满两年。

业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，持下列文件向所在地的区房地产管理部门办理登记：

1、成立业主委员会登记申请书；

2、业主委员会委员名单；

3、业主委员会章程。

区房地产管理部门应当自受理登记申请之日起十五日内，完成登记工作；对不符合《ｘｘ市居住物业管理条例》（以下简称本条例）规定成立的业主委员会不予登记，并书面通知申请人。业主委员会自区房地产管理局核准登记之日起成立。

业主委员会

有哪些主要职责？

业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：

1、召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；

2、选聘或者解聘物业服务企业，与物业服务企业订立变更或者解除物业管理服务合同；

3、依照本条例设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理；

4、审定物业服务企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；

5、听取业主、使用人的意见和建议，监督管理企业的管理服务活动；

6、监督公共建筑、公共设施的合理使用；

7、业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。

业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。

业主规约有什么效力？

业主规约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。

报修和维修有哪些规定？

物业报修和维修的权利义务应在物业管理服务合同中予以约定。合同没有约定或约定不明确的，按下列规定执行：

1、接受委托的物业服务企业，应向业主和使用人公布报修点和报修时间。业主和使用人可用电话报修，也可直接到报修点报修。

2、业主、使用人报修项目分为急修项目和一般项目。物业服务企业接到急修项目报修的，应在24小时内修理；接到一般项目报修的，应在72小时内修理。物业服务企业未按时维修造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。

急修项目分为：

A、物业共用部位、共用设备、公共设施损坏发生危险；

B、因室内线路故障而引起停电和漏电；

C、因水泵故障和进水表内的水管爆裂造成停水和龙头严重漏水；

D、水落管、落水管堵塞和水盘等设备漏水；

E、电梯故障，不能正常行驶；

F、楼地板、扶梯踏步板断裂和阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏；

G、其他属于危险性急修项目。

一般项目分为：

A、各类钢、木们窗损坏；

B、水卫设备零件损坏；

C、屋面渗漏水；

D、其他属于小修养护和便民服务范围的项目。

3、业主自用部位的原有自用设备的损坏，业主可以向该物业管理区域的物业服务企业报修，也可以向其他维修单位报修。向物业服务企业报修的，物业服务企业不得拒绝修理。

4、急修以及维修项目在两工以下的维修费用，由报修人认可签字后，按规定列支；除此以外，共用部位、共用设备维修在两工以上且维修费用在500元以上的，需经业主小组认可后予以维修，费用按规定列支。

5、物业维修项目实行质量保修制度，保修期一般为三个月。修理项目竣工以业主验收签字为准。其中，疏通项目的修理竣工以流水畅通为验收合格标准，筑漏项目以下一次下雨不漏为验收合格标准。因修理质量引起的返修不得再收费。