过去一年是物管行业收并购大年，部分百强企业顺势而为，紧抓并购机遇，管理规模高速增长。数据显示，2021年，百强企业共发生超百宗并购案例，交易金额近400亿元，涉及约10亿平方米管理面积，创历史新高。今年以来，物业企业并购行为仍在持续，但是与去年相比较，热度明显有所下降。

　　
此外，多名业内人士接受《中国经营报》记者采访时表示，物业行业收购兼并的热度有所下降，但是扩张规模仍旧是物业企业发展的基础，并且，数字化建设将成为物业企业提高综合服务能力的发展方向。

并购热度减少

　　
从2020年开始，头部房企开始将业务重点从地产板块向物业板块倾斜，并且启动了物业板块的密集分拆上市，2021年，物业行业更是掀起了收购兼并的浪潮，百强企业积极寻找合适的中小物业服务企业，以扩大自身的管理规模。

　　
据统计，2021年，共有29家上市物业企业实施了53起并购，并购交易总额达355.88亿元，为上年同期的3.77倍。其中主要为基础物业服务方面的并购为35起，交易金额达313.84亿元，为上年同期的6.45倍，行业整合加速明显。

　　
这一年物业行业的并购，不仅数量多，而且多宗大额交易刷新行业纪录。例如，碧桂园服务以48.47亿元收购蓝光嘉宝服务、以100亿元收购富力物业等。

　　
此外，根据克而瑞物管和中物研协的数据，2021年，48家上市物企上市共募集资金净额约852亿港元，其中，计划用于收并购的金额占比61.51%，为最主要的用途。

　　
但是，今年以来，物业行业并购热度明显下降。中指研究院的数据显示，截至2022年6月29日，行业公开披露的并购案例近20宗（不含放弃或终止收购案例），涉及交易金额80亿元。而2021年上半年行业内发起并购案40余起，涉及并购金额超150亿元。

　　
克而瑞物管的数据也显示，2022年二季度，上市物企共计披露16起并购，总计披露交易金额仅13.27亿元（一季度67.74亿元），较一季度减54.47亿元，本季度无大额（10亿元以上）并购交易。

　　
“2021年，物业行业收并购动作较大，主要原因是出现了一些性价比比较高的标的公司，而今年，房地产市场经过前期的低迷之后，现在已经趋稳，优质的标的公司少了。”一家头部物业行业的高级研究经理表示，资本市场对物管板块的估值下降，也是物业行业并购数量减少的原因之一。

　　
而易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，去年，一些上市物业公司通过收并购来扩大规模，今年以来物业行业收并购数量下降，是因为房地产开发业务降温，使得一些物业企业资金压力较大，收购能力变弱。

扩规模仍为主旋律

　　
虽然收购兼并的热度有所下降，但是业内认为，规模仍旧是物业企业发展的基础，当前，扩规模仍是物企重要战略目标之一。

　　
“物业行业收购兼并的热度有所下降，但是物业企业对规模的追求不会放缓。随着房地产市场趋稳，房企资金压力缓解，后面还会有一波新一轮收并购的浪潮。”严跃进表示。

　　
“相比于高峰期的地产行业，物业行业的集中度还是较低，按照房地产行业及其他行业发展规律来看，目前，物业行业还处在一个初期阶段，有一个稳定的发展过程。”前述高级研究经理表示，物业企业对规模的追求不会放缓，未来还是集中度是越来越高的这个方向走。

　　
据中指研究院数据，2021年百强物业企业管理面积达到5692.98万平方米，同比增速达16.69%；合约管理面积增至7683.63万平方米，高出管理面积近2000万平方米，奠定了未来增长的坚实基础。市场份额方面，百强企业市占率上升至52.31%，较上年增长2.60个百分点。

　　
同时，头部效应愈加明显，TOP10企业管理面积增速远超百强企业。TOP10企业管理面积均值达3.55亿平方米，是百强企业均值的6.2倍，市场份额提升至12.84%。从增速方面看，TOP10企业在如此高基数的基础上仍然实现了34.23%的同比增速，高出百强企业同比增速17.54个百分点，远远拉开与百强企业整体的差距。

　　
中指研究院物业事业部总经理牛晓娟认为，在扩规模下，物业企业应从以下两点挖掘新增长点：一是，物业管理企业要精益求精，充分发挥物业服务基本盘作用，在保障基础物业服务基础上，挖掘各类高毛利率的增值服务，满足业主多元化服务需求；二是，物业管理企业要打破界限，依托管理经验，向住宅小区、商办之外的广大城市、乡镇空间迈进，在城乡管理、城乡治理和城乡运营的全方位服务中，挖掘新的增长点。

数字化转型

　　
在规模之外，物业行业还在探索从劳动密集型向知识密集型发展转型，智慧化建设正在成为物业服务企业提高综合服务能力的发展方向。

　　
“当前，物业数字化技术已经很成熟了，但是从应用的角度来讲，成本偏高，并且功能上相对来说还是比较单一，因此，未来物业数字化建设还需要有耐心，物业企业的数字化转型之路不会一蹴而就，需要长期投入，不能因为回报周期长，就不愿意投入，否则，就会掉队。”上述高级研究经理说。

　　
严跃进也认为，当下，物业数字化技术已经很成熟了，但是市场还需要一个渗透的过程。同时，物业数字化还需要很多方面去突破，例如，如何对接物业数字化和城市数字化。

　　
事实上，近年来，越来越多的物业企业投入大量资金进行数字化转型升级。克而瑞科创与物业CIO俱乐部发布的《2021—2022年度中国物业行业数字力白皮书》（以下简称《白皮书》）显示，2021年，TOP50物企的数字化年均投入规模达1900万元，同比增速超过20%。其中，有超过7成的TOP50物企投入规模超过3000万元。

　
　“人工成本越来越高，物业企业希望借助于数字化、智能化降低一些成本，但是当前阶段，还没有达到这样一个效果。”上述高级研究经理认为，而从行业本身来讲，物业作为现代化服务产业，数字化也是未来发展的一个需求，需要从劳动密集型向知识密集型及科技密集型发展转型。

　
　“传统的物业服务行业都依赖于物业费、维修费、管理费等项目作为收入点，但是随着行业竞争加剧、业主需求升级等因素，传统的收费领域已经很难支撑企业可持续发展。”一家物业企业公司负责人介绍，头部物业企业在规模之下，需要解决规模拓展带来的管理效率等问题，而物业数字化建设在降本增效、品质提升方面的效果往往立竿见影，同时还可以引入社区团购等新业态，开创全新的商业模式，提高增值空间和产品附加值，因此，物业企业都愿意在数字化上投入。

　　
另一方面，国家政策也在力促物业服务与智慧化联结，推动物业服务向高品质和多样化升级，满足人民群众不断增长的美好生活需要。

　　
近年来，多项政策提到强化数字化、智慧化建设对民生服务的支撑和推动作用。2020年12月，住建部等部委发布的《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》提出，要构建智慧物业管理服务平台。2021年1月，住建部等十部委发布的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》更是明确提出：加强智慧物业管理服务能力建设，建设服务平台、提升服务水平。

　　
而这些行业顶层政策的出台，奠定了物业发展的基调。

　　
牛晓娟也表示，物业管理企业要充分利用数字化手段，作为“智慧城市”落地的有力支撑，将触角伸向城乡毛细血管，既可发掘新的业务场景、实现降本增效，又令人民充分享受科技发展带来的果实。