因为不满物业服务质量

业主拒交物业费

法院会支持吗？

案情回顾

吴先生在普陀区某公寓式酒店购有一幢商业用房，其与开发商签订的《前期物业管理服务合同》，约定案涉小区由某物业公司提供物业服务。根据合同，公寓式酒店物业管理综合服务费为每月每平方米3.8元，每年向业主收取一次，以先收费后服务的原则缴纳。吴先生于2012年办理所购房屋的产权登记，按约缴纳物业费至2013年12月以后，吴先生未再缴纳物业费。

因与吴先生协商未果，某物业公司向法院提起诉讼，要求吴先生支付2014年1月至2021年6月的物业费共计233295元。

吴先生则辩称，物业服务合同约定了包括房屋建筑共有部分维修与管理、公共设施维修管理、绿化养护管理等11项公共性综合服务项目及其他公益性服务。物业公司在服务过程中未按约定配置服务管理人员，也未完成设施设备的维护保养，物业服务达不到合同约定的服务质量和标准。物业公司违约在先，其有权拒付物业费。

法院实地调查发现，案涉小区建有星级酒店和公寓式酒店，星级酒店尚未正式投入使用，公寓式酒店60%左右房屋尚未出售，已出售的20余套房屋，业主正式入住使用的寥寥。该小区未成立业主委员会，物业服务一直沿用开发商与房屋买受人签订的《前期物业管理服务合同》。

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同时，调查发现，案涉小区存在树木未修剪、路边杂草未清理、门岗无人看管、配套设施锈化等情况。

法院审理

普陀法院审理后认为，本案争议焦点为吴先生是否应按合同约定标准全额支付物业费。

判断物业服务方是否严重违约，应考虑合同约定服务内容的完成程度、对业主正常生活的影响等因素。根据现场查看小区树木修剪、路边杂草清理、路面清洁、门岗执勤等情况，结合对现场管理人员的调查，法院认为，某物业公司物业服务水平与收费标准不相适应。在此情况下，法院最终支持了业主对物业服务方瑕疵履行的抗辩，酌情减免了50%的物业费。

一审判决后，双方均未提起上诉，该判决现已生效。

法条链接

《民法典》第九百四十二条：  物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

《民法典》第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

《物业管理条例》第三十五条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

法官说法

物业服务具公共服务性质，关系到小区内全体业主的切身利益。一般物业服务瑕疵不应成为业主拒付物业费的理由，否则将会导致物业服务因经费不足而无法维持正常的物业服务水平，最终损害全体业主利益。

因此，只有在物业服务方不履行物业服务合同，或履行服务存在重大瑕疵的，业主才能行使瑕疵履行抗辩权。在物业服务方没有很好地履行物业管理及维护等职责的情况下，业主委员会或业主们应注意固定或保留证据，以便必要时维护自身合法权益。